Quanto custa administrar um aluguel de férias (com números reais)

Recebemos centenas de perguntas sobre o aspecto financeiro da administração de um Airbnb ou de outro aluguel por temporada de curto prazo. Especificamente: “o senhor pode detalhar as despesas e as taxas que reduzem o lucro? Existem custos ocultos? Como exatamente funcionam os impostos sobre o aluguel? Seguro?! ACK!“

Independentemente de a pessoa que nos perguntou estar pensando em fazer um, ou simplesmente curiosa (falar sobre dinheiro = emoji de cara interessada), estamos expondo tudo na esperança de desmistificar um pouco o assunto e ser útil para qualquer pessoa que possa estar em dúvida sobre se esse é ou não um trabalho secundário viável. Na verdade, gostamos muito de aprender os prós e contras dessas coisas, por isso é divertido compartilhar o que aprendemos.

Obviamente, há despesas como a compra, a reforma e a mobília de uma casa que o senhor usará como aluguel de férias. Esses grandes e óbvios custos iniciais variam de acordo com o projeto (assim como o pagamento da hipoteca) – e o senhor pode estar usando o Airbnb em sua própria casa, que já está cheia de móveis -, portanto, este post retoma o “ok, tenho uma casa pronta para alugar, e agora?” e cobre os custos “operacionais” contínuos em que o senhor pode incorrer ano após ano.

Estamos compartilhando com os senhores NÚMEROS REAIS de nossa experiência. Mas, por favor, não os considere como previsão de seus próprios custos, que obviamente variam. Também vale lembrar que o duplex é um prédio, mas são DUAS unidades de aluguel distintas (totalizando 6 quartos, 6 banheiros, 2 cozinhas, 2 salas de estar, 2 lavanderias, 2 quintais, etc.). Portanto, se o senhor tiver apenas um aluguel e/ou um espaço menor, esses números podem ser muito mais altos do que os que o senhor incorrerá.

Serviços públicos

A existência de serviços públicos provavelmente não é uma surpresa para ninguém, mas o quanto eles realmente custam pode pegá-lo desprevenido se o senhor não fizer as contas e analisar o ano como um todo. Diferentemente de um aluguel típico de longo prazo, em que o locatário pode ser responsável por alguns ou todos os serviços públicos todos os meses, no mundo dos aluguéis de férias, o senhor normalmente paga por todos eles. No duplex, pagamos pelos seguintes serviços públicos:

• Água & amp; Esgoto
• Eletricidade
• Coleta de lixo
• Internet
• Serviços de TV / Streaming (fornecemos Sling e Netflix)

Para outras pessoas, a lista também pode incluir gás, óleo ou propano (dependendo da sua fonte de aquecimento) e até mesmo taxas de estacionamento ou HOA.

Nossos serviços públicos combinados para ambos os lados do duplex custam cerca de US$ 5.200 por anocom base nos últimos 12 meses. O mais importante a ser considerado é que os serviços públicos não desaparecem quando a casa não está alugada (o que pode ser muito importante se o senhor estiver alugando um imóvel para temporada). Nossas contas de eletricidade e água diminuem um pouco quando há menos uso na baixa temporada, mas há taxas mínimas que as mantêm em torno de US$ 150 por mês.

Procuramos pausar algumas de nossas utilidades do duplex (como internet ou coleta de lixo) nos meses vagos de inverno, mas muitas delas vêm com uma alta taxa de reconexão que anula qualquer economia potencial. Conseguimos pausar algumas de nossas assinaturas de streaming de TV (Netflix & Sling) quando sabíamos que o local ficaria vazio por um mês inteiro na baixa temporada, o que foi bom. (Só não se esqueça de reiniciá-las a tempo para o próximo hóspede!)

Cuidados com o gramado / Administração de propriedades

Se o senhor já alugou uma casa de férias, provavelmente está acostumado a ver uma “taxa de limpeza” na sua fatura. Normalmente, esse é o custo de alguém para limpar a casa após a sua estadia para que ela esteja pronta para os próximos hóspedes (isso inclui lavar roupa, arrumar as camas, descarregar a louça, etc., etc.). Cobramos uma taxa de limpeza de US$ 150 por estadia porque é exatamente isso que nossa faxineira nos cobra. Portanto, esse custo é totalmente compensado para nós. Zero dólares gastos por ano, exceto por uma gorjeta de férias 😉

Mas além da taxa de limpeza, o senhor pode ter outros custos regulares de manutenção para mantê-la pronta para cada hóspede. Podem ser coisas como cuidados com o gramado, serviço de piscina ou banheira de hidromassagem, ou até mesmo soprar a neve se o senhor for anfitrião em um destino invernal. Pagamos a uma pequena empresa de paisagismo local para cortar a grama e limpar as áreas externas do duplex em uma programação consistente e confiável. Felizmente, esse não é um custo para o ano todo (não acontece nada nos meses de inverno), mas como eles vêm com mais frequência durante a primavera e o verão, quando tudo está crescendo loucamente, isso chega a cerca de US$ 800/ano.

Lembro-me de que em nosso último aluguel na Flórida, havia um técnico de piscina E uma equipe de jardinagem separada que apareceu enquanto estávamos hospedados lá. Nenhum desses custos foi repassado diretamente para nós quando fizemos a reserva, portanto, foram retirados do lucro do aluguel.

Outra despesa em potencial seria se o senhor optasse por contratar ou confiar em um serviço profissional de administração de propriedades ou de aluguel. Eles podem tirar muito dos seus ombros (lidar com reservas, limpezas e problemas que surgirem), mas normalmente cobram uma porcentagem de cada reserva. Em Cape Charles, a taxa parece ser de cerca de 20%, mas esse número pode variar dependendo da sua área e dos serviços exatos que eles oferecem.

Reposição de materiais de consumo

Como optamos por fornecer itens de consumo para nossos hóspedes, não apenas compramos o estoque inicial, mas também temos que reabastecer tudo quando está acabando. Aqui está uma lista do que fornecemos:

• Papel higiênico (fornecemos 6 rolos por lado do duplex)
• Toalhas de papel (1 rolo em cada cozinha)
• Guardanapos (uma pilha deles em uma tigela em cada sala de jantar)
• Lenços de papel (1 caixa por banheiro – não os substituímos toda semana, apenas quando necessário)
• Esponjas (1 esponja nova em cada cozinha)
• Sacos de lixo (2 em cada cozinha e banheiro)
• Papel alumínio e sacos de armazenamento Ziplock de vários tamanhos
• Xampu, condicionador, sabonete para as mãos e sabonete líquido para o corpo
• Detergente para roupas, amaciante de roupas e removedor de manchas
• Sal e pimenta e azeite de oliva para cozinhar
• Borra de café, saquinhos de chá e pacotes de açúcar

Sempre que compartilhamos o que oferecemos aos nossos hóspedes, ouvimos as pessoas dizerem “nós também fazemos tudo isso!” e outros que dizem “o que?! ninguém fornece isso aqui!” Meu melhor palpite é que isso varia de acordo com a região, mas muitos outros aluguéis de férias em Cape Charles também fornecem itens semelhantes. No final das contas, se isso ajudar nossos hóspedes a se sentirem em casa, ficaremos felizes em tê-los à disposição.

Todos contados, gastamos US$ 900 com os itens acima este ano. Mais uma vez, pode não ser um item de linha importante em sua região, mas é inteligente descobrir o que o senhor planeja ter disponível e quanto acha que será necessário para reabastecer as coisas ao longo do ano.

Roupas de cama e toalhas extras

Isso pode ser algo específico da forma como nossa faxineira trabalha, mas ela nos aconselhou, no início do verão, a manter um conjunto COMPLETO de roupas de cama e toalhas à mão, para que, caso a roupa não fosse lavada a tempo ou houvesse uma mancha que precisasse de um tratamento mais longo, ela ainda pudesse deixar nossos próximos hóspedes com tudo o que precisassem. Então, para nós, isso significava comprar:

• 8 toalhas de banho extras
• 6 toalhas de praia extras
• 12 panos e toalhas de mão extras
• 1 conjunto extra de lençóis queen & 1 capa de edredom queen & inserção (jogamos os dados de que era improvável que ambas as camas queen ficassem manchadas)
• 2 jogos extras de lençóis para duas camas de solteiro & 2 edredons para duas camas de solteiro

Na verdade, o senhor deveria dobrar esses números porque fizemos isso POR LADO. Graças a Deus, o armário do proprietário estava trancado, onde guardamos as coisas extras em caixas.

Não chegamos a depender de um completo mas pegamos uma ou duas peças sobressalentes mais de uma vez, então estamos definitivamente felizes por tê-las por perto (especialmente as duas capas de edredom extras!). Esse estoque extra de roupas de cama e toalhas nos custou mais de US$ 400 por lado (em um total de US$ 800). Também tivemos que substituir algumas toalhas nos últimos meses (nos sentimos muito sortudos por ter sido tudo o que tivemos que substituir!), portanto, pegar itens extras com antecedência ou reservar um pequeno orçamento para a substituição de itens aleatórios à medida que o senhor for trabalhando é provavelmente uma ideia inteligente.

Seguro & Impostos

Agora estamos chegando às coisas divertidas (ha!). Vamos começar com o seguro.

Espero que não seja surpresa para os senhores que sua propriedade deva ter seguro, mas achamos que fazer o seguro do duplex foi uma curva de aprendizado. Mas saímos do outro lado! Os fatores complicadores do seguro do nosso duplex são: 1) o fato de ser um aluguel de férias de curto prazo, que é tratado de forma diferente de uma residência em tempo integral, e 2) fica perto da água (água, problemas – pelo menos é o que o pessoal da seguradora diz). Esses dois fatores significavam que tínhamos opções limitadas, mas acabamos contratando três apólices que trabalham juntas para nos dar tranquilidade.

1. Uma apólice de seguro de propriedade para aluguel por temporada: Essa apólice é semelhante à apólice de seguro residencial que o senhor pode ter para sua residência principal. Certifique-se de que a apólice que o senhor contratar cubra aluguéis de curto prazo.
2. Uma apólice adicional de responsabilidade civil: Essa apólice foi recomendada por alguns amigos que também têm aluguéis de férias e oferece cobertura adicional para possíveis acidentes, lesões, etc.
3. Uma apólice contra enchentes: Tecnicamente, não estamos em uma planície de inundação, mas a maioria dos moradores considera prudente em Cape Charles.

Não precisamos de nenhuma dessas duas últimas apólices para a nossa residência principal aqui em Richmond, mas se o senhor estiver alugando sua residência principal ou secundária em tempo parcial, talvez queira consultar um especialista para ter certeza de que está suficientemente coberto pela apólice existente. Muitas apólices padrão de proprietário podem não ser suficientes se o dano ou incidente ocorrer enquanto um locatário de curto prazo estiver ocupando sua casa.

Se o senhor achava que seguro era divertido, vai adorar os impostos! Os impostos são a parte sobre a qual sentimos que sabíamos menos, mas é bem simples de descobrir. Portanto, tome isso como uma dica para investigar o que será devido na cidade em que o senhor estiver operando seu aluguel (ligue para o escritório do governo local, consulte o site ou pergunte a outros anfitriões da sua região). Mas saiba também que, se isso parecer complicado, todos com quem falamos em nossos vários escritórios do governo ficaram super felizes em ajudar (provavelmente ficaram entusiasmados por estarmos tentando pagar nossos impostos – ha!) e, em uma ou duas semanas, pegamos o jeito.

Pelo duplex, pagamos o seguinte:

• Imposto anual de propriedade do condado
• Imposto anual sobre a propriedade da cidade
• Imposto trimestral de ocupação transitória do condado (um imposto sobre a renda de aluguel por temporada especificamente)
• Imposto mensal de ocupação transitória da cidade
• Imposto mensal estadual & imposto local sobre vendas

Os impostos sobre a propriedade cobrados pelas duas localidades onde o duplex está localizado (os dois primeiros itens listados acima) baseiam-se na casa em si, não em quanto ou quão pouco a alugamos. Mas os outros são porcentagens do que ganhamos com nossa renda de aluguel e temos de calcular e enviar a documentação para eles mensal ou trimestralmente (embora agora o Airbnb faça o imposto sobre vendas automaticamente na Virgínia quando os hóspedes fazem o check-out em seu site – mas durante todo o verão tivemos de deduzi-lo manualmente de nossos pagamentos do Airbnb).

O senhor pode ter sorte e sua cidade não cobrará o imposto sobre ocupação transitória, mas pode acabar sendo cobrado duas vezes, como acontece conosco: uma vez pela cidade e outra vez pelo condado. Sinto que estou sempre dizendo “variam muito” neste post, mas os impostos também fazem isso. Por exemplo, meu pai tem um aluguel em outro estado e paga 3% de taxa de ocupação transitória, enquanto a nossa é de 6% em Cape Charles. Entre esses dois impostos de ocupação transitória e o imposto sobre vendas, cerca de 11% de cada reserva que fizemos neste verão foi para o estado, condado, & cidade na forma de impostos. Lembre-se de que isso não inclui os impostos sobre a propriedade.

Portanto, para o duplex, nossos impostos e seguros combinados para este ano foram de cerca de US$ 13.400. Resumindo, o senhor deve conhecer suas responsabilidades tributárias quando estiver avaliando a viabilidade de seu aluguel, pois elas podem afetar seu lucro.

Taxa de anfitrião do Airbnb

Se o seu aluguel for feito por meio de um site como Airbnb, VRBO ou HomeAway, lembre-se de que eles também recebem uma parte da sua tarifa de aluguel por noite. Como hóspede, o senhor provavelmente está acostumado a pagar uma taxa que é acrescentada ao valor total da diária, mas, nos bastidores, o Airbnb também deduz uma taxa de 3% do valor da diária antes de pagar ao anfitrião. Portanto, acho que nem o hóspede nem o anfitrião estão realmente recebendo a tarifa noturna listada. Ah! Na verdade, não incluímos essa taxa de 3% em nossos cálculos de custos operacionais (ou em nosso total no final deste post) porque é um dinheiro que nunca vemos. Portanto, lembre-se de que, ao definir sua tarifa por noite, uma parte desse valor irá para o site de aluguel que o senhor escolher.

Sempre nos perguntam por que escolhemos o Airbnb em vez de outros sites de aluguel por temporada, como VRBO ou HomeAway, e a resposta é que fizemos uma pesquisa com alguns amigos que têm aluguéis por temporada e um selo; todos eles gostaram mais dessa interface. Então, optamos por ela. Até agora, estamos gostando muito. Pensamos em listar o duplex em vários sites, mas ouvimos dizer que pode ser difícil evitar a duplicação de datas quando o senhor está usando vários calendários em diferentes plataformas.

Custos diversos

E, embora tenhamos tentado ser muito minuciosos nesta publicação, não podemos prever tudo o que o senhor poderá encontrar ao longo do caminho. Este ano, provavelmente gastamos cerca de US$ 750 em itens diversos. Felizmente, não aconteceu nada de mais (não tivemos de substituir um sistema HVAC nem nada parecido), mas um pequeno exemplo é que descobrimos que o estado e a cidade também cobram uma pequena taxa para uma licença comercial anual (e realizam uma inspeção anual do aluguel para garantir que ainda estamos em conformidade com o código a cada ano), portanto, essa foi uma pequena despesa não planejada que nos surpreendeu – mas agora que estamos acostumados e sabemos o que fazer, é fácil.

É claro que há custos como substituir coisas que quebram, pagar um técnico de manutenção para consertar um aparelho com defeito ou até mesmo adicionar/mudar uma comodidade específica em sua casa. Um exemplo concreto disso é que gastamos US$ 250 na metade do verão para adicionar cortinas blackout para os dois quartos da frente do duplex depois que alguns hóspedes mencionaram que ficava muito claro lá dentro de manhã cedo. Portanto, embora isso possa prejudicar seu orçamento, faz parte da diversão & aventura de tentar proporcionar uma experiência incrível para as pessoas que estão hospedadas em sua casa. Falando nisso…

Também optamos por deixar aos nossos locatários um pequeno presente de boas-vindas quando eles chegam. É um bilhete escrito à mão com um cartão-presente para comprar sorvete ou uma lembrança em uma das lojas locais da cidade, juntamente com um cartão postal pré-carimbado. Mais uma vez, esse não é um custo que o senhor tenha que arcar, mas ficamos felizes em fazê-lo na esperança de que nossos hóspedes aproveitem a estadia e frequentem algumas das excelentes lojas locais – e nossos hóspedes parecem gostar muito disso também. Quem não gosta de sorvete?

Vamos encerrar esse assunto. Vou poupar o senhor de rolar a tela e recapitular toda a matemática acima. Combinando todos os custos que acabamos de apresentar, são cerca de US$ 21.750 em despesas “operacionais” anuais para o duplex este ano. Novamente, isso se refere a duas unidades de aluguel separadas, portanto, provavelmente é mais alto do que um aluguel único ou menor. Mas o que queremos dizer é menos sobre o número total e mais sobre a variedade de custos ao longo do caminho. Portanto, se o senhor estiver pensando em abrir um Airbnb, espero que esta publicação seja um ponto de partida para calcular seus próprios custos operacionais nas categorias que listei aqui.

E, embora o número acima pareça muito alto, nos sentimos sortudos por termos conseguido reservar noites suficientes em 2019 para ainda obter lucro depois de tudo o que foi dito e feito (alguém quer dar um “high five”?!). Será que vamos sair do vermelho em relação a todos os nossos custos de construção e mobília tão cedo? Não! Mas pelo menos estamos no caminho certo e aprendemos muito e nos divertimos muito no processo.

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